Il existe plusieurs formes de SCI – société civile immobilière – Son choix est fonction du projet envisagé lors de l’achat ou la construction du bien immobilier.
Une SCI a pour unique but d’acheter un bien immobilier (privé ou professionnel) et le gérer. Elle ne peut en aucun cas, acheter dans le seul but de revendre aussitôt (il s’agirait là de choisir un autre statut, celui de marchand de biens) ni ne commercialiser des produits ou proposer des prestations de services.
Elle peut bien entendu, dans un délai raisonnable (au delà de 5 ans, par exemple), procéder à la revente, celle-ci doit être exceptionnelle et non régulière.
Les différentes formes de SCI
Les sociétés civiles immobilières les plus souvent utilisées sont de trois natures :
• SCI classique (dite aussi de gestion, ou de location…). Il s’agit d’une structure pour l’achat et la location de biens (infos).
• SCI familiale. La société est constituée uniquement entre membres de la même famille jusqu’au 4ème degrés (parents, enfants, grands parents, grands oncles, etc.). Aucune personne extérieure ne peut entrer dans la société ce qui d’une part, préserve le patrimoine, mais surtout, permet d’effectuer une succession entre parents, grands-parents vers les enfants, sans frais ou au minimum selon le cas (infos).
• SCI de construction vente. C’est la seule société civile autorisée à construire un bien immobilier dans l’unique but de le revendre aussitôt sa construction terminée pour faire des bénéfices (infos).
Il existe d’autres formes de ce type de SCI, nous y reviendrons ultérieurement.
Le capital d’une SCI
Il n’existe pas de capital minimum. Un euro peut suffire. Deux associés au moins sont exigés, il n’y a aucun maximum.
Il est vivement conseillé de créer la société à capital variable. La flexibilité et la souplesse de fonctionnement est accrue. Ainsi, est-il possible d’augmenter ou diminuer le capital sans aucune formalité ni aucun frais, et de garder l’anonymat des nouveaux associés (hors fondateurs) vis-à-vis du grand public.
Les avantages essentiels qu’apportent la SCI à capital variable :
1°- En cas de modification du capital, la société à capital variable est dispensée de la publication d’une annonce légale, mais également de la modification des statuts ou autres déclarations auprès du tribunal de commerce
2°- Les associés peuvent arriver ou quitter la société sans qu’il y ait besoin d’une quelconque formalité. Un simple procès verbal établi par le gérant suffit.
3°- Après son départ, la responsabilité envers les tiers est limitée à 5 ans.
4°- Si la majorité des associés l’a décidé, il est possible le mettre un associé hors de la société
5°- Les nouveaux associés peuvent rester anonyme. Ils ne figurent pas dans les statuts, seul document accessible au « grand public ». En revanche, ils sont connus de l’administration fiscale.
6°- Impôts pour les SCI imposées à l’IS. Les associés, dans une SCI à capital fixe (classique), peuvent étaler l’apport de leur participation dans le capital social sur une période de 5 ans.
Toutefois, tant que les associés n’auront pas apporté tout l’argent prévu, les bénéfices de la société seront imposés à 33,33 %.
Or, avec une société à capital variable, on apporte le capital disponible et on l’augmente sans condition de date ni de valeur. De ce fait, les bénéfices seront imposés qu’à 15 % jusque 38.120 euros et à 33,33 % si les résultats dépassent cette somme. Un avantage non négligeable et à prendre en compte !
La revente, cession du bien, plus-value
Lors de la vente du bien immobilier, deux solutions sont possibles :
1°- On vend le bien de manière classique, la SCI sera dissoute ensuite ou pourra continuer d’exister avec d’autres biens déjà présents ou à venir. L’intervention du notaire est obligatoire.
2°- On vend toutes les parts de la société, avec le bien immobilier inclus. Dans ce cas, il s’agit d’une cession de parts, le notaire n’a pas à intervenir. L’acheteur n’a pour frais, que 5% de droit de mutation à payer aux services fiscaux.
Concernant la plus value, elle est à la charge des associés de la SCI, elle est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Un comptable fiscaliste spécialisé dans l’immobilier (ou un notaire) peut vous indiquer une base d’imposition à laquelle il faut vous attendre, en tenant compte d’un certain nombre de critères selon votre situation, et des décotes à appliquer.
Créer soi-même la SCI
La création de la SCI peut être très économique si elle est effectuée par soi-même. Aucun intermédiaire n’est obligatoire (pas d’avocat, de notaire, comptable exigé) d’où une économie comprise entre 800 et 1 700 euros (prix généralement constatés).
Pour mettre en place votre structure (si possible, à capital variable), vous pouvez utiliser une documentation juridique conçue pour spécialement pour les personnes n’ayant jamais créé de société comme les Dossiers-kits de création, lesquels existent depuis 1981, donc, sérieux.
Évitez d’utiliser les statuts-types trouvés dans des ouvrages, sur internet ou ceux qu’ont pu vous donner des amis. Les ennuies ne se produisent jamais à la création, mais au fil des années.
Très bon article dommage qu’il ne soit pas plus long. Mais les liens dans l’articles sont très utiles et permettent de trouver des sites très professionnel et bien documentés. Bravo
Merci Jean-Eudes,
En effet, l’article avait pour but d’apporter une approche globale de ce qu’est la SCI et sa fonction principale à l’égard d’un bien immobilier, d’où une longueur abrégée. Aussi, les liens inclus sont bien fait pour apporter plus d’infos et combler les questions fréquentes reliées à la SCI.